조영모 경영학 박사

영국의 고전학파 경제학자 아담 스미스는 일찍이 1776년 ‘국부론’이라는 저서를 통해 ‘보이지 않는  손’에 의한 시장성공을 주장하였다. 수요와 공급이 시장에서 경제적 균형을 이룰 때 효율적 자원배분 실현이 가능하다는 신념을 피력하였으며 만약 수요와 공급이 통제, 독점, 담합으로 인해 자유롭지 못할 경우 이른바 시장실패가 되어 부와 번영이 불가능하다고 일갈하였다.  

최근 정부는 8.4부동산대책을 발표하면서 세제개혁, 금융대책과 함께 주택공급확대정책을 제시하였다. 우리나라의 주택공급 수는 대략 2,000만 호 정도로 가구 수 2,049만 가구에 육박할 만큼 충분한 상태다. 핵가족화 추세로 1-2인 가구비중이 무려 55.7%에 육박하면서 주택공급이 가구수와 엇비슷할 뿐 만약 핵가족화가 심화되지 않았다면 지금쯤 빈집 천국이 될 뻔했다.

20세기 경제학자 케인즈는 아담 스미스 이론에 반하는 정부의 통제를 역설하였다. 우리나라 역시 이와 비슷한 상황으로 경제를 운용해왔다고 해도 과언이 아니다. 작금의 집값안정화 대책도 정부와 관료들의 손에 의해 전혀 부담 없이 통제와 각종 규제가 가해지고 있다.  

그러나 정부의 무차별적 규제와 통제, 세제개혁 금융정책 그리고 공급확대정책으로 집값이 안정되기는 쉽지 않다고 본다. 그 이유는 지금 우리 시장에 경제이론에 근거하여 설명할 수 없는 요소들이 존재하기 때문이다. 지방소도시에서 수도권으로, 수도권에서 다시 서울의 중심부로, 중심부에서도 학군, 교통여건 그리고 상권이 잘 갖춰졌거나 미래 투자가치가 있는 지역으로 다시 옮겨 다니는 수요자에 주목해야 한다. 

정부의 집값안정화 노력은 어제오늘의 일이 아니다. 지난 수십 년 동안 수많은 대책이 나왔지만 숨 고르기라도 하듯 잠시 멈췄다가 다시 상승하는 이른바 계단식 상승의 전형을 보여주고 있다. 다른 주요 국가에서도 거의 비슷하다. 전 세계 집값이 모두 상승을 계속하고 있기도 하다. 후진국에서 개발도상국으로 다시 중진국, 선진국으로 가면서 집값은 모든 지역에서 상승했다. 어느 지자체의 공공임대주택으로 대표되는 이른바 기본주택 개념도 집값상승을 막는 데는 역부족이다. 
   
정부의 과도한 규제와 통제는 국민을 힘들고 불안하게 하고 있다. 평생 고생해서 마련한 집 한 채, 원하지도 않았는데 가격폭등으로 인해 세금폭탄이 주어졌다면 경악할 수밖에 없다. 근래 코로나 위험에도 불구하고 광화문으로 뛰쳐나간 사람들 중에는 이런 세금폭탄에 불만을 가진 사람들도 많다고 들었다. 

정부의 과도한 집값안정화 정책은 자칫 조세저항과 함께 집 없는 사람들에게까지 고통이 될 수 있다. 공급확대를 위한 신도시건설과 유휴지를 이용한 주택건설도 큰 효과를 거두기는 어려울 것이다. 따라서 집값안정화를 위한 과도한 규제보다는 수요와 공급을 시장에 맡겨서 아담 스미스의 이론 ‘보이지 않는 손’에 의해 가격이 형성되도록 해야 한다. 

강남을 비롯한 고가주택의 경우는 다른 국가들처럼 고급주택지로 남겨둘 수밖에 없다. 다만 건물이 아닌 다수의 주택을 가지고 임대업을 하는 법인이나 개인의 경우 적절한 규제수단과 함께 출구를 마련해 주는 정도의 정책이 필요할 것이다.  

결론적으로 주택가격은 시장에 맡겨야 한다. 민간기업이 적극적으로 공급을 확대하게 하고 소비자가 자율적으로 선택하여 수요하게 해야 한다. 투기세력의 근절을 위한 조치도 시장의 흐름을 방해하지 않는 선에서 고려해야 할 것이다. 너무 과도하게 위협적으로 호들갑을 떨 일도 아니다. 정부를 신뢰하지 못하고 심리적으로 불안하면 집값안정화에 도움이 되지 못한다. 설령 신규로 주택 1,000만 호가 추가 공급된다 하여도 우리 국민에게는 여전히 내 집은 없고 가격은 상승할 수밖에 없다고 본다.